1. 천원짜리 땅이 아파트 올라갔다고 만원, 2만원 되는 이유

=> 단순 건축비 개념만으로는 아파트 가격을 설명할 수 없습니다.

아파트 가격 = (땅값 + 건축비 + 기대 프리미엄 + 수요/공급 불균형 프리미엄) 구조예요.

• 아파트는 "집"만 파는 게 아닙니다.

• '입지', '생활 편의성', '희소성', '미래 기대가치'까지 팔고 있어요.

• 천원짜리 땅에 10층 세우면 평당 천원이 1/10로 줄어야 할 것 같지만, 실제로는 "좋은 입지에 좋은 상품(아파트)"은 사람들이 더 많이 원하기 때문에 가격이 올라가는 겁니다.

• 특히 한국은 땅이 희소해요. 수도권이나 대도시일수록 땅 자체가 '공급 제한'되어 있어 땅값이 급등합니다. 이게 건축비 이상으로 가격을 밀어올립니다.

• 또한 재건축, 재개발 규제, 인허가 절차 복잡성 때문에 공급 자체가 쉽지 않다는 것도 프리미엄을 얹습니다.

요약-건축비에 입지+희소성+규제+수요 심리까지 더해져서 천원이 만원, 이만원 되는 겁니다.

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2. 30년 된 아파트랑 신축이랑 가격 차가 별로 없는 이유

=> 이건 한국 부동산 시장의 '입지 선호 경향' 때문입니다.

• 한국 사람들은 **위치(입지)**를 무조건 1순위로 봅니다.

• → 교통, 학군, 인프라가 다 갖춰진 곳이라면, 건물이 오래돼도 위치가 깡패라서 가격이 잘 안 떨어져요.

• 신축 아파트라도 위치가 애매하면 오히려 오래된 아파트보다 덜 비쌀 수 있습니다.

• 그리고 오래된 아파트는 재건축 기대감(ex: 30년 넘으면 재건축 추진 가능) 때문에 프리미엄이 껴있습니다. → "나중에 새 아파트로 탈바꿈할 수 있다"는 기대감이 가격을 지지합니다.

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3. 빌라는 왜 가격이 안 오르나요?

=> 빌라는 몇 가지 약점이 있어요.

• 거주 수요가 낮습니다.

• → 관리비 싸고 초기 구매가격이 싸지만, 커뮤니티(헬스장, 키즈카페 등)도 없고, 보안도 약하고, 주차 공간도 부족해서 선호도가 낮아요.

• 대출 제한

• → 빌라는 대출 규제도 아파트보다 심하게 받는 경우가 많아요.

• 재개발 기대가 약함

• → 빌라는 땅지분은 있더라도, 주변이 다 빌라/주택가라 개발 가능성이 낮으면 투자 매력이 없습니다.

• 시장 유동성 낮음

• → 사고팔 때 잘 안 팔립니다. 유동성이 약하면 가격 상승이 어렵습니다.

그래서 신축 빌라도 아파트처럼 안 오릅니다. (입지 상관없이!)

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4. 정부는 왜 아파트 가격을 자꾸 방어하려 할까?

=> 현실적으로 이유가 있습니다.

• 아파트 = 국민 자산의 70% 이상

• → 우리나라 가계자산의 절반 이상이 '집'입니다. 집값이 폭락하면 가계 전체가 무너지고, 소비도 얼어붙고, 금융 시스템도 위험해집니다.

• 금융안정 문제

• → 집을 담보로 대출받은 사람들이 많아요. 아파트 가격이 떨어지면 은행 부실이 터질 수 있습니다.

• 표심 문제

• → 집 가진 유권자들이 훨씬 많습니다. 집값 떨어지면 정치적 부담이 큽니다.

• 건설 경기

• → 아파트 건설 경기가 죽으면 경제 전반이 침체될 가능성이 큽니다. (관련 산업: 철강, 시멘트, 인테리어, 가전, 금융 등)

집값이 무너지는 건 단순히 "집값이 싸진다"가 아니라, 경제 전반 위기로 번질 수 있어서 정부가 무조건 연착륙시키려 합니다.

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